公寓/商业按揭

你的“摊销”是将贷款偿还分配成一系列的现金流分期付款. 每次还款都支付一部分本金余额和应计利息. 当你获得商业抵押贷款时, 你所有的还款细节都列在分期偿还计划表中(这是在贷款期限内的贷款支付计划表). 你的摊销时间表因素的金额，包括本金和利息的金额，包括每笔付款，直到你的商业贷款还清在贷款期限结束. 在某些情况下, 贷款条款和摊销时间表覆盖相同的时间期间-让你付清抵押贷款与你的最后还款. 与住宅抵押贷款, 然而, 商业贷款的摊销期通常比贷款的期限长. 更长的摊销期, 借款人在贷款期间进行偿还，反映了支付金额，就好像贷款是要在整个分期偿还期间偿还. 因为这个原因, 当商业抵押贷款的摊销期超过贷款期限时, 贷款通常用最后一次气球付款来偿还.

是否为购买融资, 过桥贷款, 或再融资, 评估是必要的贷款人确认市场价值或购买价格的伟德注册中心是准确的. 评估还可以帮助放贷机构确定该房产是否存在需要计入贷款金额的问题，或者是否会影响交易的成功. 商业地产的估价可能是昂贵的. 它们由贷方订购，但通常由借方支付. 因为借款人不想为一个以上的评估支付费用, 大多数贷款申请人会等到贷款人发出可接受的条款清单后才支付评估费用.

总结一下, 无追索权贷款更难获得, 但在商业贷款市场中，500万至1000万美元是非常正常的. 有一个警告:大多数无追索权贷款都带有“坏男孩”分割条款, 如果借款方有疏忽或欺诈行为，则给予贷方充分追索权. 这可能是借款方在实质上向贷方谎报了自己的财务实力, 故意宣布破产, 没有缴纳财产税, 或未能维持所需的保险范围. 这些分割可以迅速将无追索权的抵押贷款转换为完全追索权的贷款.

气球支付发生时，摊销时间表超过贷款期限. 举个例子, 假设借款人有一笔100万美元的商业贷款期限为7年，利率为7%, 摊销期为30年. 借款人将按30年偿还贷款的金额偿还贷款7年，所以借款人将每月偿还6美元,653.整整七年的刑期. 在7年任期结束时, 借款人将最后一次“气球”支付全部贷款余额. 最后一笔气球付款是918,127美元.64人会全额还清贷款. 你的贷款期限和摊销期之间的差额就越大, 在你的贷款期限结束时，你需要支付的气球金额就越大. 这可能会让你面临风险，或者需要重新融资.

资本支出, 或资本支出, 一般来说，大笔投资是否会延长物业的经济寿命. 例如, 更换建筑物的窗户或安装新的加热器通常被认为是资本支出, 因为这些建筑元素有一天可能需要被替换, 但可能不会持续很长一段时间. 其他常见的资本支出包括更换地板, 电气系统, 管道系统, 和管道系统. 用于升级物业以使其更有价值的资金也计入资本支出.

一旦交易完成，商业地产贷款就会产生交易费用. 交易成本包括围绕资产转移和所有相关文书工作的法律费用. 交易成本可能很高，但可以在买方/借款人和卖方之间协商. 作为一个买家, 你可以(也应该)在销售合同中说明哪一方将负责每笔交易的费用，比如产权保险, 契约的邮票, 调查, 结算费用. 值得注意的是，贷款人在交易结束时可以从借款人处收取的款项并不受限制. 贷方在收取多少管理费用方面存在很大的差异, 点, 等等. 因为这个, 至关重要的是，所有费用都应该在交易结束前进行审查和协商, 你和专家一起工作(i.e.(伟德注册中心收益)，他们可以帮你找到适合你的贷款.

多户过桥贷款是一种金融工具，由商业地产业主使用，以弥补他们获得贷款和他们可以做他们想做的事情之间的差距. 多户家庭和商业地产过桥贷款期限通常在3个月到3年之间. 过桥贷款最常见的用途是在没有现金的情况下快速购买房产. 其他类型的贷款往往在很大程度上取决于伟德注册中心产生的收入和详细的分析. 由于缺乏必要的分析, 过桥贷款比传统贷款更快地结束. 然而，这是有代价的, 过桥贷款的利率可以是传统融资市场利率的三倍或四倍. 另一种用于多户家庭或其他商业地产的过渡性贷款, 在获得传统的多家庭融资之前，是否需要进行实质性的康复和稳定. 过桥贷款将用于在完成必要的升级，然后将房产出租的同时，维持房产的融资. 这可以适用于大多数的物业类型，如多户、零售、办公室等. 每个借款人可能有独特的情况, 但过桥贷款的要求仍然保持在伟德注册中心价值的65%左右，还款日期通常不到三年. 

债务偿还能力比率, 或DCR, 也被称为债务服务覆盖率(DSCR), 一个衡量指标是将财产的收入与其债务进行比较吗. DSCR大于1的属性.0被认为是有利可图的，而那些DSCR小于1.0人在赔钱. DCR/DSCR是商业或多户贷款机构决定是否发放贷款时决策过程的重要组成部分. 在一般情况下, 如果某个属性的DCR/DSCR异常低, 他们将很难按时偿还贷款. 大多数贷款人希望借款人的dscr至少为1.15-1.25x. 此外，“更安全”的伟德注册中心类型也有资格获得低dcr的贷款. 例如，酒店或汽车旅馆等风险较大的物业类型可能需要输入1.30-1.50倍的DSCR来获得资金, 传统的多户型, 或者商业地产(比如有固定租户的公寓楼或购物中心)只需要1左右.20 x DCR. DCR/DSCR公式:净营业收入(NOI) /债务义务. 尽管公式看起来很简单, 投资者将需要确保他们有正确的数字，以计算一个准确的债务覆盖率(DCR)的财产. 全球DCR是指DCR/DSCR公式将借款人的个人收入和个人债务考虑在内. 这通常只在小业主的情况下才会发生, 以及小型多户和商业伟德注册中心投资者, 因为贷款人想要额外的保证，这些人在财务上有责任感，有可能按时偿还债务. 如果借款人收入高，个人债务少, 使用全局DCR将使他们受益, 而如果他们收入较低，个人债务较高, 这将使他们更难获得商业或多户伟德注册中心融资.

股权倍数是商业和多户伟德注册中心中最重要的指标之一，用于比较伟德注册中心产生的现金量和股权投资的数量. 与内部收益率(IRR)一起看时, 和cash-on-cash回报, 权益倍数可以很好地判断一处房产是否可能是一项有利可图的投资. 一处房产的权益倍数可以通过将一处房产在特定时期内的现金分配总额除以投资者投入该房产的总权益来计算. 可以用下面的公式计算:股本倍数=现金分配总额/投资股本总额. 例如, 如果一套公寓的投资总额为500美元,000, 总现金分配(出售财产后)相等, $1,000,000, 其权益倍数为(1美元),000,000 / $500,000 = 2).

与伟德注册中心的现金对现金回报相比，股本倍数更准确, 因为这个指标还比较了一个物业在特定时期内产生的现金数量. 在大多数情况下, 现金对现金是以年度百分比报告的, 而股本的倍数通常是在几年的时间内计算的. 现金对现金回报公式为:净营业收入(NOI) /总现金投资. 例如，一处房产的现金对现金回报率是10.如果净营业收入为$100,000且$1,000,000被投资，则为0% ($100,000 / $1,000,000 = $10).0%)，假设该物业已全部以现金购买. 如果房产是贷款购买的, 只有首期付款才会被计入现金投资总额.  

内部收益率, 或IRR, 通常与(有时与)股本倍数相比较, 因为它们都是类似的指标，试图确定盈利能力和有效性的伟德注册中心投资. 股权倍数关注的是一处房产在特定时期内产生的现金, 而IRR则着眼于投资于伟德注册中心的每一美元的总体回报. IRR使用的是货币时间价值(TVM)，而股权倍数不使用.

商业抵押贷款机构提供的利率是“固定”的整个贷款期限, 或“浮动”. 浮动汇率(也被称为可变或可调汇率)可以根据市场其他部分的波动而上下浮动, 或者随特定索引的变化而变化. 经常, 这个选择留给借款方, 许多贷款机构为各种类型的伟德注册中心提供固定利率和浮动利率贷款.

潜在的租金总额, 或探地雷达, 是否计算业主可从物业赚取的最高租金收入. GPR假设物业有0%的空置率，并且没有租金支付问题. 除了, 总潜在租金以市场租金为基础, 在同一地理区域内，租客为类似物业支付的平均租金是多少. 例如, 如果一个物业有12个单元, 每个的市场租金是1美元,000一个月, 该房产的月探地雷达12美元,000美元和每年144美元的GPR,000, 假设有100%的入住率.

房产的总租金乘数, 或克, 与同一伟德注册中心市场的类似物业相比，快速计算其盈利能力的最佳方法之一是. GRM的另一个变体是总收入乘数(GIM), 当计算中也包括非租金收入来源时，使用哪个, 比如自动售货机或投币洗衣机. 总租金乘数=房价/总租金收入. So, 例如, 如果一处房产售价为2美元,000,它产生了320美元的总租金收入,000, GRM是:2美元,000,000 / $320,000 = 6.25.

商业抵押贷款利率随市场状况波动，但通常与联邦政府设定的指数(或“指数”)挂钩，例如LIBOR, 主要的, 交换, 和财政部指数. 大多数这些指数也有多个时间框架，也将由你的贷款人选择, 例如6个月LIBOR, 10年期国债, 等. 它还将在指定的贷款期限内附加一个基点的“利差”. 价差由伟德注册中心收益贷款网络中的贷款人决定，并根据所选择的贷款产品和期限而变化. 它们还受到物业类型等因素的影响, 属性类, 位置, 收入, 和借款人的信贷. 一般来说，利差在200到250个基点之间.0% to 2.5%). 例如, 贷方可能会向你提供房地美(Freddie Mac)多户贷款，其利差为225个基点，10年期国债指数利率为2.37%. 这意味着有效速率是4.62%，基于2.25% + 2.37%.

某些商业抵押贷款可能是I/O或“只付利息”贷款. 在这种贷款中，借款人只在一段时间内支付贷款的利息, 从贷款期限开始算起. 在此期间，借款人不需要支付本金. 在设置的时间段过后, 这笔贷款被摊销，要求同时偿还本金和利息. I/O贷款有优点、缺点和风险. 一些业主可能会发现它们很有吸引力，因为他们希望在重新定位时管理现金流, 恢复, 或尽早转向单位，因为“I/O”贷款有较低的前期支付. 但根据所借资本的数量，违约的风险可能更高. 一旦仅付利息期结束，每月付款将变得相当大, 因为还没有付清本金余额.

财产留置权是对该财产的合法权利，该财产为投资财产的基本财务义务提供担保.e.即借款人偿还贷款的义务. 如果这一义务没有得到履行, 留置权的条件规定贷方可以扣押作为商业抵押抵押品的财产. 行使留置权还意味着，没有留置权人的同意，所有人不能出售其财产. 留置权问题涉及的是如果你不行使留置权会发生什么, 作为一个借款人, 拖欠商业地产贷款. 在过桥贷款中，了解留置权尤其重要, 哪些借款人经常寻求帮助他们满足短期资本需求，哪些(对贷款人来说)会带来高风险的违约. 万一发生违约, 留置权决定了谁有权从财产的最终出售(或“清算”)中获得收益. 在大多数情况下, 获得高达500万美元的商业贷款, 贷方将要求该财产拥有第一留置权. 对于建筑贷款，贷款人可以批准第二留置权. 大多数在伟德注册中心收益率的网络主要专门在第一留置权抵押贷款.

贷款常数, 又称抵押常数, 是一个百分比，比较贷款的全部金额与它的年度债务服务. 除了DSCR, LTV, 和债券收益率, 贷款常数是一个重要的指标，贷款人使用它来确定一个伟德注册中心是否适合商业或多户贷款. 确定财产的贷款常数, 借贷者需要知道包括贷款期限在内的信息, 利率, 以及贷款的摊销. 一般来说，贷款常数较低的贷款通常对借款人更有利可图. 贷款常数的公式:年度债务服务/贷款金额. 例如, 20年, 全额摊还贷款2美元,000,000美元加上5%的利率将招致158美元,每年支付389美元, 贷款常数是7.9% ($158,389 / $2,000,000). 比较一个伟德注册中心的贷款常数和它的资本化率是评估实施多少杠杆的一个有价值的计算，因为它将对现金对现金的回报有重大影响. 例如, 如果我们用上面例子中的性质, 它产生了170美元,每年净收入是5万美元, 它的资本化率将是8.5% ($170,000 / $2,000,000). 因此，由于贷款常数是7.9%比资本化率8要低.5%，借款人从借来的钱中赚钱.e.,积极利用). 在这种情况下, 对于借款人来说，最常见的谨慎做法是获得最高的贷款额度. 而贷款常数是一个有价值的指标, 它不能适用于可调整或可变利率的商业抵押贷款，因为利率的不断变化使它不可能确定一个准确的贷款常数. 出于类似的原因，贷款常数不能有效地应用于仅付息(I/O)贷款.

商业抵押贷款机构收取的费用可能包括申请费用, 点, 贷款管理及承销费用, 哪些机构负责担保借款人贷款的成本. 费用通常在贷款结束时支付, 虽然在贷款过程的早期通常会收取申请费. 如果你和商业抵押贷款经纪人一起工作, 他或她可能还会收取申请费——因此借款人应该仔细审查在他们的伟德注册中心贷款协议中收取的所有费用，在选择与商业抵押贷款经纪人合作之前，应该询问有关费用. 商业地产贷款机构收取的申请费用有时包括评估费用(尽管这些费用可能会分别向借款人收取). 在一般情况下, 根据贷款类型和房产规模的不同，费用可能会有很大差异，借款人在比较多家贷款机构提供的费用时应小心谨慎.

你的贷款期限是指根据你(借款人)和你的贷款人之间建立的条件，你支付商业抵押贷款的时间. 贷款期限的长短会影响商业贷款人向你收取投资物业抵押贷款的利率. 商业贷款的期限一般为3年至30年. 一般来说，如果你寻求长期贷款，你将支付更高的利率. 例如, 15年的贷款期限可能比7年的商业抵押贷款利率更高. The loan term and amortization schedule offered to you by a commercial lender translate directly to how much you pay with each loan payment; and how long you pay back your commercial mortgage.

该比率用于商业抵押贷款融资和多家庭财产融资，以确定特定债务(可能是第一次抵押贷款)相对于抵押品价值(在这种情况下，多家庭或其他商业财产)的比率。. 如果借款人拥有一处价值500万美元的房产，并希望以3美元的价格为第一笔抵押贷款再融资.500万，LTV是70%. 贷款人使用这个数字来确定他们的风险水平和借款人在交易中的杠杆. LTV越低，风险就越低. LTV(贷款价值比)的公式:LTV =贷款额/总价值.

夹层融资是一种介于(低风险)优先债务和(高风险)股本之间的资本伟德注册下载，后者兼具债务和股本的特征. 公司利用夹层融资来实现需要的资金超过高级贷款人所能提供的资金的目标. 在许多情况下, 寻求最大化内部收益率的投资者或开发商也需要最大化杠杆, 因为股权的成本往往比无追索权的债务更昂贵. 在其他情况下, 他们只是需要更多的杠杆来保持流动性，以备其他机会. 当你想要建立你的资本堆栈时, 你的第一选择应该是夹层融资和优先股. 而多户和商业夹层贷款机构往往更喜欢有记录的二次抵押贷款作为担保, a pledge of stock is also an option for securing your mezzanine financing; this is commonly referred to as preferred equity. 虽然通常没有任何真正的股本，但证券本身被认为是股本. 因此, 抵押品通常是夹层贷款与优先股之间唯一真正的区别.

如果借款人采用无追索权商业融资, 如果他们拖欠贷款，他们个人不承担责任. 相反，贷款人可能只是为了弥补损失而收回并出售房产. 无追索权贷款是追索权贷款的反义词, 允许贷款人扣押和出售借款人的个人财产. 大多数银行贷款, 迷你烫贷款, 而商业建设贷款通常是追索权贷款, 虽然CMBS融资, 房利美和房地美多户贷款, 夹层贷款, 寿险公司贷款, 住房和城市发展部的多户贷款通常是无追索权的金融工具.

“积分”可能是你贷款参数的一部分. 贷方可能会收取积分, 经纪人, 或其他中介机构作为一种方式支付他们的工作与您的贷款. 积分在结算时支付，代表贷款余额的一个固定百分比. “1分”等于贷款金额的1%.  

商业地产和多户贷款和投资(有时称为次级股权)中的优先股结构可能会变得复杂，但其背后的想法很简单. 优先股通常是为规模超过1,000万美元的大型商业地产交易预留的，在资本总额中高居债务之首. 大多数情况下，它将坐在第一和第二留置权的顶部，因此是初级的他们(这可能是术语初级权益的来源). 优先股和夹层融资可以帮助借款人杠杆率高达90%+ LTV. 优先股的存在是为了降低借款人的资本要求，但通常以较高的成本(通常是物业的大量股本)获得，而且主要是在重大增值交易中获得, 建筑(发展)或特殊物业(可能是历史上的). 通常夹层贷款的结构可能包括优先股的组成部分. 在高级贷款人(第一留置权持有人)的情况下，优先股也用于商业伟德注册中心和多户金融。, 不允许次级债务. 借款单位, 在获得优先股投资后, 通常保持对财产的全部控制, 但一旦出现违约，优先股投资者将接管商业地产的管理工作. 这通常是通过对拥有商业地产的有限责任公司的成员权益进行UCC止赎来实现的，以控制公司, 因此这个项目.

提前支付罚金有多种形式, 因此，借款人在根据自己的需要选择合适的商业地产贷款时，密切关注这些规范是明智的. 例如, 一些银行或其他贷款人可能对任何提前还款收取罚款——无论余额的大小或贷款的剩余期限. 也就是说, 大多数贷款人不会收取罚款，如果提前支付低于10%的原始本金或可能放弃罚款，在事件的财产出售, 或者借款人从现有的贷方获得新的贷款. 罚款的形式可以是收取一定的费用，也可以是贷款余额的一定比例. 更经常, 然而, 商业抵押贷款将包括一个更复杂的费用结构，罚金将根据时间而变化. 一个例子是5-4-3-2-1结构, 其中，如果贷款是在第一年预付的，余额的5%是罚款, 第二年是4%, 3%在第三, 等等. 这表明，贷款的剩余期限越长，它对银行的价值就可能越大，对贷款人的补偿所需要的惩罚也就越大.

因为无追索权融资风险增加, 商业贷款机构通常只接受某些类型和类别的无追索权融资. 例如，a类办公室或主要MSA中的多户住宅.e., 波特兰或西雅图)可能得到无追索权贷款, 而三级市场的B/C级零售地产则不太可能符合条件. 财产收入(过去的和现在的)也是决定因素, 以及要求的杠杆数量. 在一般情况下, 无追索权贷款通常比有追索权的贷款利率更高. 无追索权商业抵押贷款通常也只提供给财务实力雄厚的借款人. 在这些情况下, 违约的可能性大大降低，因为借款人有财务手段确保房产的收入用于房产. 商业抵押贷款机构也将要求有经验的借贷者提供无追索权贷款.

商业抵押贷款利率因物业类型而异, 位置, 租户组合, LTV, 借款期限及摊销期限, 以及其他因素(包括复杂的问题，如偿债保险和交易赞助). 在承保每一笔贷款时，都要仔细考虑这些因素. 根据贷款机构的类型，利率也有很大差异:政府贷款机构和银行通常提供最低的贷款，但有最严格的承销程序和指导方针. 利率也可能上升或下降，这取决于贷款人的资金来源:私人贷款人(提供自有资金)倾向于提供更高的利率，但在向谁放贷方面有更大的灵活性. 所有商业利率都是基于指数，但也根据需要进行独特调整, 担忧, 以及个人商业借款人的目标. 一旦你提交你的抵押贷款需求伟德注册中心收益率, 我们的专家将帮助您连接到一个正确的利率和条款抵押贷款，以满足您的期望. 在我们的网络贷款人专门分析伟德注册中心财务和计算如何最大限度地为借款者回报. 对于“A”级的借款人，利率通常在3美元左右开始.3%(截至2021年1月). 对于可变利率贷款, 利率通常表示为基本利率加上与指数利率之间的利差. 基本利率加上利差表示贷款的起始利率. 例如，一笔贷款的定价为“主要的 +1%”，而主要的(一种指数利率)为3.25%，起始评分为4.25%. 每次主要的利率指数上升或下降时, 贷款利率也会相应的上升或下降. 对于固定利率贷款，利率通常简单地表示为一个百分比，例如，4.25%. 该银行将根据对该指数和息差的分析确定这一利率, 但是利率在贷款期间不会变化.

当商业地产有浮动利率贷款时, 它可能在贷款期间对最高允许的利率有一个“上限”(或最大限制). 它可能也可能没有一个“下限”来限制允许的最低利率. 利率上限可帮助借款人减低浮动利率商业物业贷款的风险. Borrowers usually select floating-rate property loans with variable 利率s during periods when 利率s are very low; if the rates get even lower, 借款人的好处. 但如果利率在贷款期间迅速或显著上升，借款人最终可能会面临巨大的财务风险. 对利率设置上限可以降低违约风险. 利率上限可适用于贷款的特定时期，如头1-3年，或整个贷款期限. 利率“下限”的作用与此相反, 确保贷款能够满足贷款人的回报预期，即使利率大幅下降.

追索权贷款是为借款者或借款者背后的个人提供担保的贷款. 追索权可以使借款人受益，因为如果他有信心把他的个人姓名和个人资产放在贷款后面, 他有时可以获得更好的贷款条件, 但往往, 当借款人或借款实体自身实力不够时，就需要追索权, 或者财产本身不属于传统财产的范畴. 无论哪种方式，追索权都为贷款实体提供了更大的安全保障. 有追索权的贷款, 如果发生违约, 在任何能力, 通常是以拖欠贷款的形式, 贷款人可以直接向借款人寻求经济赔偿, 因此，如果投资者确实在房产上蒙受了损失，它可以单独向借款人追讨欠款余额. 这包括收回个人财产, 甚至从借款人的银行账户扣发工资.

过去12个月, T12, 或提供, 多户住宅的财务报表是否显示其过去十二个月的经营情况. T12通常用于公寓建筑和其他类型的多户物业, 但对于其他类型的商业地产来说却并非如此, 例如零售或办公物业, 因为这些类型的物业的租户通常有超过12个月的租约. 一个属性的病人, 除了租金记录和T3(过去三个月的财务报表)，还有一些最重要的文件形式，借款人需要向贷款人出示这些文件. T12通常可以通过查看物业的财务报表来计算, 例如资产负债表和损益表.

在大额贷款中，提前还款罚金可能包括收益维持条款. 这种罚款结构旨在充分补偿商业抵押贷款机构在当前利率之间的任何利息损失, 新的利率是多少，考虑到提前支付金额和当前利率环境，为贷款的剩余期限. 大额贷款也可能包括“撤销”条款. 顾名思义, 废除是在商业抵押贷款提前支付场景中减少费用的一种方法:它允许借款人通过替代抵押来偿还贷款, 以及它规定的利率, 有一个证券组合(通常是美国的).S. 国债). 然而, 维持收益率和撤销准备金都只适用于大额贷款，很少(如果有的话)影响500万美元以下的贷款.