我们先来谈谈你现在的情况, 伟德注册中心投资目标, 风险概况和时间表. We’ll provide an accurate overview of the current market and go through a question-and-answer session as needed/wanted.
一旦我们了解了你想要达到的目标, we work with you to formulate a realistic strategy to achieve your future goals for return on investment. 这一阶段包括:
Once you give us the go ahead, we begin a comprehensive search for suitable properties. 我们不仅可以进入公开市场上的物业, 但也有许多“无声销售来源”. 我们预先筛选候选属性，以找到最佳匹配您的标准.
我们的预筛选包括评估分析, 投资/回报预测及税务影响评估. 我们调查任何潜在的所有权或转让问题.
我们检查候选属性以确定它们的物理条件, review documents related to the properties and analyze comparable sales to “reality check” asking prices. 我们研究同类物业的租金，看看物业的租金是否过低，卖方的租金预测是否过高. We investigate seller 动机s and interest among other buyers in the marketplace.
我们为您提供贷款选择和项目.
然后, 我们为您提供一份书面叙述，与专业人士对您的购买选择进行排名, 针对你的舒适水平的缺点和考虑.
如果你决定继续, we formulate an acquisition strategy to see that the property is bought at the best possible price and terms. 当然, 提交的报价将包括所有必要的偶发事件，允许有时间进行尽职调查项目，这些项目可能在预筛选过程中没有完成.
购买中的关键项目 & 出售协议包括:
物业投资的长远成功，必须透过积极的资产管理(注:资产管理不同于物业管理). “买入、持有和期待”是不够的。. 作为您的买方代理，我们的完整服务的一部分是为您的新投资建立一个坚实的长期资产管理策略.
即使是适度的年度净营业收入增长，其复合效应也会对你的物业的长期回报和未来价值产生巨大影响. 但是增加你的净营业收入是一个积极的和持续的过程. 可悲的是, 太多的业主允许一个好的购买的长期潜力被侵蚀, 有时在几年之内.
Our goal is to keep you from becoming one of those ill-fated buyers as part of our Post-Closing services. 参见业主房东服务页面.
投资者将有800美元,000 - $850,000 from a cash-out refinance on another owned property to invest in an additional property
投资者对公寓或单租户工业地产感兴趣
投资者更喜欢交钥匙式物业，但如果需要，也会考虑增值公寓物业，只需进行适度更新，租金可以提高，以证明改善的成本是合理的
投资者对俄勒冈州的房产感兴趣, 波特兰-大都会地区或一个强劲的二级市场
交钥匙，共管公寓质量公寓楼(13个单元). 已得到良好维护的性能资产. 目前的租金已接近市场价. 租约续租后，预计未来几个月租金会有几次上涨. 该房产位于俄勒冈州波特兰市的东侧. 目前的所有者正在退休并退出市场.
Garden style apartment building (16 units) located in the outskirts of 波特兰, 俄勒冈州 (Gresham). 该房产已由一家合伙企业拥有约3年. 现在已经完成了相当多的延迟维护. Current owners have started to increase rents that are currently low (about $75 per unit). 租金上涨会带来一些增值. 目前的业主正在剥离他们的合伙企业，所以决定出售.
Single-tenant Industrial building with a financially strong tenant and long-term lease in place with 3% annual rent increases. 由于租赁是NNN，所以大部分经营费用由承租人支付. 因此，每年的净营业收入是非常稳定和可预测的. 从所有权的角度来看, would be a bit easier to oversee than an apartment building requiring professional property management. 目前的业主(卖方)正在做一个1031交换到一个更大的财产.
我们预先筛选了市场上的可用物业，并初步将其缩小到三个符合我们客户列出的标准的潜在收购对象.
对这些房产进行了财务投资分析. 预计税前和税后现金流, 对贷款影响和预期升值进行了建模和比较.
以下是Realty Yield鼓励所有卖家在出售房产前遵循的循序渐进的方法和过程.
让我们以下面的例子为例，并应用我鼓励所有卖家在“推出”待售房产之前进行的循序渐进的方法和过程. 注意:数据/事实集与实际销售紧密一致.
多年来，我们的经验表明，很少有业主(甚至是经验丰富的私人业主投资者)真正了解，即使是“几千美元”的净运营收益支持对收入资产在出售时的估值的影响. 让我们采用下面的例子，并应用我鼓励所有卖家在“推出”一处房产出售之前进行的循序渐进的方法和过程.
这包括财务和物理组件.
因此，当前净营业收入= 135,000美元($252,000 + $3,000 (-)$120,000)
假设市场资本化率为6.75%等于a 目前价值约200万美元
这包括财务和物理组件.
财务因素包括:当前租金相对于市场/全额租金, 当前其他收入与潜在收入的对比, 当前的运营费用负荷与最优和任何“容易/短期”的增值机会，可以在销售前实施.
物理组件将包括所有“低成本”的美学项目(油漆), 景观, 小修理, 标志, 照明(外部), 垃圾 & 碎片(外部)和所有/最轻微的部件缺陷(地板覆盖物磨损, 没有电器, 油漆, 等.).
More often than not (unless the owner is a full-time professional investor and active asset manager), 有一个“财务”和“实物”的清单，一个谨慎的所有者应该在公开市场上做广告之前处理. 此外，许多这些项目通常需要几个月的时间来纠正/执行.
Unfortunately, too many sellers don't get the benefit of an analysis before they decide to sell.
继续我们上面的30个单元的示例案例研究, realtyyield的评估和分析确定:
以上的财务后果，对卖方来说，不能夸大. The projected increase in likely sale price by acting on the above is/was as follows:
假设相同的市场资本化率为6.75%等于a 新/预计价值约$2,325,925. 如果这个令人瞠目的分析仅仅由卖方的顾问/挂牌经纪人传达，多数业主会选择等几个月再出售.
现实情况是，开始涨房租, 实现一个公用事业回单程序, 收取车位收入, 转移到第三方R&在改善的财务结果反映在经营报表上之前，需要一段时间来确定一份详细的维修清单.
property Yield将与您一起起草书面计划和时间表，并参与这一过程的执行和管理. 我们一直都这样做.
Realty Yield is not one of those brokers that will hurry you to market just to close a sale and make a commission. 事实上，在许多情况下，我强烈建议恰恰相反. 直接问我的客户，他们会证实这是真的.
In order to price a property properly we will compile a list of like-kind comparable sales, 执行我们自己的评估分析, 查看最近类似物业的估价, 回顾当前的销售竞争，并考虑任何增值/上行机会, 哪一处标的房产能负担得起买家.
定价应该从一开始就做好. We don’t "buy" listings; in other words we won’t tell you your property is worth more than it really is just to get a listing, 然后再要求你降低价格，因为“市场已经改变了”.”
从一开始，你就会得到一个对你的财产价值的真实看法. 我们鼓励卖家像买家一样思考. If you wouldn’t buy your own property based on what is being presented, why would someone else? Again, top-of-market but realistic initial pricing is required if you want to work with us.
然后，地产收益将准备发售备忘录(营销包). 我们的营销材料是多年经验的结晶，知道什么能给我们的卖家带来结果，什么不能. 但是，不要相信我们的话. According to the analytics from LoopNet (the #1 commercial-investment real estate listing site on the Internet), 我们的列表一直在访问次数(点击次数)前5%. 数字不会说谎.
我们的材料之所以有效，是因为我们不依赖于通用的、反刍的数据点. 重点在于数字(很有可能) 新业主/买家的投资回报). 毕竟，这并不是赚钱的底线? 是的, 我们也适当地特色了一个具有代表性的高质量的照片样本, 租金比较数据, 销售比较数据, 市场/子市场和人口信息, 地图, 等.
我们的营销方案非常注重在目标的支持下，明确区分您的房产(为什么买家应该投资于此), 引人注目的财务/投资回报指标.
All sellers should ask to see samples of a broker’s marketing materials before retaining them. 我很期待和你分享我的.
最大限度的暴露也没有坏处. Obviously, the more qualified prospective buyers the offering gets in front of, the better. 我们利用以下所有渠道:
并非所有的买家/投资者都是生来平等的. 情况下, 动机, 买家体验, 出售经纪人的专业知识都是“选择”正确买家的因素. 我们的经验将在这里带来巨大的回报，几乎消除了错误的开始.
谈判/维持最终商定的销售价格, which is at/close to the full listing price is much easier when the groundwork has been properly laid. 因为我们支持我们的清单和定价与目标, 可验证的数据, 大的价格优惠不是我们的客户/卖家必须处理的事情.
话虽如此，谈判是每笔交易的一部分. 我直接撮合了超过两亿美元的 投资伟德注册中心交易. 经验是无可替代的. 我知道所有的经纪人/销售人员都说他们是谈判专家, but if you ask my clients they will confirm that claim with their real world results.
我们为我们的上市代理服务带来的另一个关键增值部分是，我们还代理商业抵押贷款(大多数买家需要/想要的融资)。. 交易失败主要是由于融资原因. 这不会发生在我们身上. 我们毫无疑问地知道有哪些贷款, 什么数额可以借，哪些买家将能够获得融资. 在很多情况下，我们最终为买家提供融资, 这对所有人来说都是双赢.
The bottom line is that our experience results in very few sale-fails once a property is put into contract.